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1971年生まれ
畑 利宏
東京都目黒区中央町２－３８－１５
TEL ０３－３２０８－６３０２
FAX ０３－３２０８－６０３３
五洋リミテッド株式会社
２４歳より㈱ラ･アトレにて１１年間
中古マンションにおける仕入・企画・
販売の全てを担当。
従来の営業型不動産から商品重視
型不動産販売を行う為五洋リミテッド
㈱に入社。
現在、投資マンション１室と居住用
マンション１室を所有し、収益を使って
居住用マンションのローン返済中。
管理人より一言
不動産投資は知識を身につければ
必ず成功します！
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収益還元法と取引事例法を基にさていされた物件では以下のような違いが生まれます！（首都圏のマンションで一般的的な場合）
収益還元法→表面利回りで７～１０％くらいでの取引
取引事例法→表面利回りで６％前後での取引
この違いの最も大きな原因は用途による違いです。
マイホームを購入する方を想像してみてください。
利回りを気にして購入していると思いますか？
利回りを考える方は投資っ気のある方です。
ほとんどの方は利回りではなく、利便性や・環境・内装等の住みやすさに軸を置いて探しています。
だからこそ居住用物件は収益還元法ベースに直した場合、低利回りになってしまうにもかかわらず平気でしかも活発に動くのです。
一方、収益還元法査定による物件の購入者は、ほとんどが投資家のプロかセミプロです。そのような方は利回りが低い物件を無理してまで購入する事はありません。
加えて投資物件は居住用に比べて格段に需要が少ないという事もあり、買手市場で利回りが高い取引となっているのです。
では、次に一般的なお話ではありますが一例を出してみます。
【一般的な都内４０平米の空室の場合と全く同じお部屋が家賃
１０万円で賃貸中の場合の査定を比較】
収益還元法
取引事例法
利回り７～１０％の取引が中心
利回り６％の取引が中心
【利回り８％で計算した場合】
１０万円×１２か月÷８％
＝１２０÷８％
＝１，５００万円
【利回り６％で計算した場合】
１０万円×１２か月÷６％
＝１２０÷６％
＝２，０００万円
売却価格 １，５００万円
売却価格 ２，０００万円
つまり
全く同じ物件を購入する場合でも
空室なのか賃貸中なのかで
価格が全く違ってくるのです！
更に補足説明を！
何故、空室は利回り６％前後の取引になるのか？
それは家賃との比較にあります。
上記例の２，０００万円フルローン・金利２％・３５年返済の場合、
ローンの月々の支払は６６，２５２円になります。
これに管理費・積立金２万円を加えたとしても８６，２５２円。
月々１０万円の掛け捨て賃貸より、８．６万円の購入の方がお得ですよね！
というような流れで購入になるのです。
賃貸より少し支払いが楽になる、それが６％前後なのです。
さぁ、だんだんと答えが見えてきましたね！
出口戦略で狙い目が見えてくる！