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1971年生まれ
畑 利宏
東京都目黒区中央町２－３８－１５
TEL ０３－３２０８－６３０２
FAX ０３－３２０８－６０３３
五洋リミテッド株式会社
２４歳より㈱ラ･アトレにて１１年間
中古マンションにおける仕入・企画・
販売の全てを担当。
従来の営業型不動産から商品重視
型不動産販売を行う為五洋リミテッド
㈱に入社。
現在、投資マンション１室と居住用
マンション１室を所有し、収益を使って
居住用マンションのローン返済中。
管理人より一言
不動産投資は知識を身につければ
必ず成功します！
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新築マンションは購入した瞬間に値下がりする可能性が高い投資です！
理由は、新築は『積算法』を基に販売されているのに対し、中古は『収益還元法』を基に販売されているからです。
新築ワンルームマンションは特に上記のような値動きが顕著です。
ファミリータイプであれば『取引事例法』も考慮し値付けを行う為、まだギャップが少ないのですが、ワンルームの場合のほとんどのケースは大きなギャップが生まれてしまいます。
これでフルローンを組んでしまった場合、約１０年はギャップを埋める為の返済となり、売却する場合は手持ち資金の投入が必要となるケースが非常に多く見受けられます。
不動産業者個人が投資用として中古を購入している人は大勢いますが、新築ワンルームを購入している人はほぼいない事が証明しています。
ワンルームマンションで落とせる経費は主に以下のようなものです。
１．購入に係る初期費用
２．公租公課
３．管理費・修繕積立金
４．減価償却
５．建物分の金利
６．その他の経費
この中で１が非常に大きい為、初年度はほぼ確実に赤字をだせます。
しかし２年目・３年目は落とせる経費はかなり減ってしまいます。
ある程度の市場価値をもった物件を購入した場合、２年目以降はほぼ
赤字はでなくなってしまいます。
もしそれでも大きな赤字を生み出せるとすれば、余程その物件は利回
りが低く借入金利が高いという事が言えます。
つまりそれだけ儲からない物件という事です。
少ばかりの節税効果の為に市場価値の低いものを購入するという
事は本末転倒ではないでしょうか？
まぁ私が思うに温泉街近くにマンションを購入し、視察がてら温泉に
行くなどであれば完全に節税ですが、普通に考えれば減価償却を除
く経費はそれだけ無駄な経費を支払っているにすぎないので結局は
無駄でしかないのです。
物価が右肩上がりで上昇中の時代であれば、還付を受けながら最後に
キャピタルゲインを得る事が出来ましたが、現在ではもはや通用しない
ビジネスモデルだと私自身は感じております。
■私の意見■
新築ワンルームマンションはお勧めしません。
新しいから入居者の心配はありませんという方
がいますが、低利回りに資産価値の目減りと
最も旨みの無い投資です。
旨みがあるのは正直、業者だけです。
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